德国房产值得投资吗?房地产通常被认为是最安全的长期投资之一，由于德国的人口预计在未来几年会增长，对出租物业的需求将保持强劲。这意味着从长远来看，投资物业可以为投资者带来额外的收入——它也很容易上手，当您寻找租户时，您可以通过避免房地产经纪人费用和使用在线程序来节省大量资金为您做推广。您可以查看许多提示，这些提示将帮助您做出更好的投资。

　　德国的大多数银行都愿意为这些物品提供融资，因为它们通过租赁分期付款产生更多收入。为了使房产成为一项成功的投资，在您使用信誉良好的在线房地产门户网站做出决定之前，应遵循某些策略和指南来选择房产和融资方案。

　　德国房产值得投资吗?成功投资德国房地产的7个技巧

　　无论您是首次购房者还是经验丰富的投资者，在做出任何认真的投资决定之前，以下提示都值得考虑。

　　1、确定房产的规模

　　在涉足房地产之前，确保您拥有良好的财务基础至关重要，因为这将有助于决定您是否可以出租公寓或多住宅单元。您选择的房产主要取决于您能负担得起和愿意花费的金额。

　　根据您的居住身份，您可以通过购买出租抵押贷款支付高达100%的购买价格，因此您需要支付杜塞尔多夫高达12.07%的购买费用。当然，单间公寓需要的资金较少，但是，与投资多户住宅相比，购买单间公寓提供的经济回报更少。

　　2、获得正确的融资计划

　　如果您没有足够的资产来购买没有抵押贷款的多户住宅，那么投资多户住宅并不总是那么容易。对于那些计划购买多户住宅或其他昂贵房产的人来说，这需要一个全面的财务计划。例如，通货膨胀的增加会导致贷款价值减少，或者抵押贷款利率的增加会导致借贷成本增加。

　　在德国，大多数人倾向于将抵押贷款利率固定为10-20年，因此请务必提前比较您的选择。一般来说，对住房贷款设置固定利率可能是有益的，因为这可以在利率上升的情况下提供稳定性。尽管我们目前受益于大约1.7%的低利率，但未来利率可能会再次上升。因此，在制定融资计划时，不仅要根据今天的利率计算数字，还要考虑到未来至少2%的向上调整。

　　3、找到正确的位置

　　在选择房产的位置时，您应该寻找一个靠近充足的基础设施、各种交通方式、大学和学校以及迷人的市中心的地方。这意味着许多人都想住在该地区，这意味着您可能会获得安全的租金收入。理想的位置应该是租金价值高、回报好的地方，但同时也会降低出租概率。房产的租金成本还会影响该地区在货币和社会方面的扩张方式。

　　4、检查物业是否有任何缺陷

　　在购买之前彻底检查房产是否有任何缺陷至关重要，以避免在路上进行任何昂贵的维修，尤其是房产的居住空间。在某些情况下，物业的建筑规划可能与实际场地有很大不同。买家还应该考虑维护成本，因为它可能会增加总费用。下表描述了根据建筑物的年龄而发生的常见缺陷。

　　长达10年：湿气损坏、霉菌生长、石膏剥落、砌体沉降裂缝

　　长达20年：门窗绘画、楼梯和栏杆画、纺织地板覆盖物

　　长达30年：管道和卫生、阳台维修、锌槽

　　长达40年：供热管网、电气布线安装、地板、屋顶更换

　　物业的年龄并不总是反映建筑物的实际外观和结构。与房地产专家一起参观整栋建筑将有助于计算现代化和翻新成本。

　　5、了解当地的租赁条件

　　业主总是希望从租金收入中获得合理的利润。这意味着您的财产应始终被占用。为确保您获得稳定的租金收入，业主应收集有关当地租金条件的信息。您应该查看与您正在考虑出租的房产相似的房产的出租趋势，包括平均租金、收入、利率。如果同一地区的许多业主都提供免费月份等福利，那么您知道您应该寻找另一个社区。

　　此外，您应该注意，自2015年以来，杜塞尔多夫已经开始实行租金降价，这意味着作为房东，最高租金是有上限的，您不能随意增加租金。

　　6、评估房产的真实成本

　　购买房产的成本很高，不仅仅是因为房子的成本，而且还涉及额外的成本，例如房地产经纪人费、公证费和房产税。

　　要确定房产是否值得投资，您可以使用租金价值乘数。它等于购买价格除以年租金收入。例如，如果总的房产购买价格为250,000欧元，而您的租金收入为10,500欧元，那么租金价值乘数为24。这意味着您的收入将使您能够在24年内收回房产购买价格。

　　7、了解德国税法

　　之前了解德国房地产投资税法至关重要，因为与其他国家相比，它们可能有很大不同。例如，出售房地产需要缴纳德国个人或企业所得税。如果您在出售德国房产时获得收益，即使您不是德国税务居民，如果您拥有该房产不到10年，您也有义务缴纳德国资本利得税。

　　资本利得税税率与德国个人所得税税率相同。在计算应税资本收益时，购置成本和改进成本可从售价中扣除。

　　在尝试投资房地产租赁市场时，您应该遵循许多策略和指导方针。上述提示涵盖了您在决定将资金投入房地产投资之前应考虑的最关键点。

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