梦想在柏林的巴伐利亚农舍或经过翻新的仓库工作室定居？我们的德国购房指南解释了如何实现这些梦想，从法律要求到费用，以及在哪里寻找您在德国的新家。尽管大多数国家/地区强烈倾向于租房或买房，但德国的选择是平衡的。拥有自己房屋的人口不到一半，是欧洲仅次于瑞士的第二低比率。从在德国找房子到签订合同，本指南将带您完成购买德国房产的过程，并避免在国外购房的一些常见陷阱。

　　德国房地产市场

　　自金融危机以来，德国的房价大幅上涨，现在已经达到一些评论家警告主要城市可能出现泡沫的地步。例如，房地产咨询公司莱坊(KnightFrank)声称，柏林的价格在2017年上涨了五分之一(20.5%)，使其成为世界上发展最快的城市市场。

　　这些增长的可持续性还有待观察。德国央行2018年的数据表明，城镇的房产可能被高估了15-20%。

　　这并不意味着您应该推迟购买房屋，因为有些地方确实可以负担得起。德国消费者组织StiftungWarentest在2017年发布的数据显示，马格德堡和科特布斯的买家可以以20万欧元的价格购买一套130平方米的家庭住宅，但同样的钱，他们可以在科隆或杜塞尔多夫买到一套小型两居室公寓，而且只有慕尼黑的一个宿舍。

　　德国城市的房价

　　以下来自全球房地产指南的数字显示了每个城市每平方米的房价。这是基于2017年的数据。

　　慕尼黑：5,839欧元（公寓），4,233欧元（家庭住宅）

　　汉堡：3,669欧元（公寓），2,529欧元（家庭住宅）

　　柏林：3,593欧元（公寓），2,321欧元（家庭住宅）

　　法兰克福：3,167欧元（公寓），2,500欧元（家庭住宅）

　　科隆：2,671欧元（公寓），2,240欧元（家庭住宅）

　　汉诺威：2,257欧元（公寓），2,007欧元（家庭住宅）

　　价格上涨背后的因素之一是供需失衡。一些专家声称，虽然德国每年建造280,000套新房，但这个数字还不够高。

　　对于本地和海外投资者而言，德国房地产是一项稳定、可靠的投资。然而，某些地区的产量可能较低。

　　此外，投资者可以享受的一些税收优惠现已取消。此外，25%的资本利得税(abgeltungsteuer)（加上团结费）适用于拥有少于10年的任何房产，这意味着对于许多在德国购买房产的外籍人士来说，只有长期逗留才具有吸引力。除了购买价格之外，交易成本也可能在买家的7-12%之间（卖家约为2-4%）。

　　在德国租房

　　在德国租房很受欢迎，有一半多一点的德国人住在租来的房子里。这在主要城市最为常见，柏林的住房拥有率非常低，仅为15%。

　　根据德国联邦银行的数据，2017年德国的租金价格上涨了7.2%。GlobalPropertyGuide的数据显示了三个主要城市120平方米公寓的平均租金和收益率：

　　慕尼黑：每月2,250欧元，收益率为2.9%

　　柏林：每月1,500欧元，收益率为3%

　　法兰克福：每月1,500欧元，收益率为3.7%

　　外国人可以购买德国房产吗？

　　外国人在德国购买房产没有限制。即使您是非居民而非欧盟国民，您也可以在德国购买房产。

　　如何找到德国房产

　　房产可以私下出售，也可以通过房地产经纪人(Immobilienmakler)出售。在任何一种情况下，买家都有责任找到房产，然后联系业主或其代理人。

　　这也意味着房地产经纪人通常由卖方支付，但情况并非总是如此。由于代理商的费用通常是购买价格的3-7%，因此检查谁为他们付款很重要。您可以通过他们的国家组织IVD找到房地产经纪人。

　　与大多数欧洲国家一样，您可以在报纸上找到广告或在房地产代理网站或在线房地产门户网站上搜索房屋。待售房产的窗户上或花园里的告示牌上可能有一个标志，宣传其状态，但这在德国相对较少，所以不要指望发现每栋待售房屋，即使是在您每天步行的街道上。

　　选择房产

　　德国人通常希望购买房产并长期或终生居住，因此在做出决定时要花时间而不是仓促入住，这一点很重要。在有吸引力或竞争激烈的地区，营业额可能很低，因此在理想的世界中您应该给自己一年或更长时间来寻找和购买完美的德国房产。

　　德国的房屋必须满足有关屋顶、窗户、供暖和其他公用设施的某些最低法律要求。在您购买之前，您应该获得一些关于此的信息，但不能保证您会获得完整的图片。考虑到这一点，支付完整的结构性调查是有意义的；这将概述家庭的任何问题。您可以聘请建筑师或测量员(amtlichvereidigtersachverst?ndiger)进行调查。

　　购买德国房产

　　预计将花费大量时间寻找房屋，但是一旦您找到了房产，完成交易可能只需要一个多月的时间。步骤通常如下：

　　调查抵押贷款并获得原则上的报价。

　　寻找合适的房产。

　　开个价。

　　公证人（notar）将起草销售合同。

　　完成抵押贷款。

　　签合同。

　　公证人登记销售。

　　四个星期后，您必须支付房产销售税。

　　在德国登记购买房产

　　重要的是要注意，签署合同不足以转让财产。该财产还必须注册，这是您的公证人应负责的过程。在这一点上，政府将检查是否存在与销售有关的未决问题。

　　公证人已经做了检查，所以很少有问题，但如果有问题，直到结解开，财产转移才会完成。出于这个原因，许多人选择使用公证人作为托管人。在这种情况下，款项会在转到卖方之前转入公证人的帐户(notaranderkonto)。

　　在德国任命公证人

　　从法律上讲，您必须使用公证人（notar）来完成财产的出售。公证人将充当中间人或仲裁员，并应保持公正。

　　您的公证人将检查记录以确保没有任何理由无法进行销售，但重要的是要记住，他们不会检查财产或要求卖方提供有关其状况的信息。公证人的工作是确保所有文书工作正确无误，并在他们面前见证销售契约。

　　您有机会选择自己的公证人，如果您能找到会说您语言的公证人，请这样做。否则，您的大使馆通常会有一份他们可以推荐的翻译人员名单。英国大使馆提供了一份讲英语的律师和翻译人员的名单。

　　德国的存款和抵押贷款

　　当您在德国买房时，您应该预付一笔可观的押金。最低20%的存款是标准的，在某些情况下，外籍人士被要求提供30-40%的存款，因为他们被认为风险较高。申请抵押贷款时，您可能还会被要求提供过去几年定期储蓄的证据。

　　大多数银行都提供抵押贷款(Hypothek)。主要银行和国家银行的工作人员通常都有抵押贷款顾问，他们将能够与您讨论您的需求。一些顾问甚至会说英语，但这并不能保证。

　　大多数德国银行都有一个在线部分，您可以在其中完成文书工作，在您自己的时间申请抵押贷款。然后他们将通过电话和面对面的会议跟进，然后原则上同意抵押贷款，您可以使用抵押贷款对房产进行报价。

　　抵押贷款通常持续25年或30年，利率在前五年左右固定。可以使用可变利率和其他贷款期限，但德国没有美国和英国提供的一些风险较高的抵押贷款类型。例如，您不会找到房产全部价值的只付利息抵押贷款。

　　作为一项福利，根据您的情况，您的部分抵押贷款利息可以免税。然而，这种好处不太可能抵消资本利得税，因此对于那些长期留在原地的人来说，这通常只是一种优势。

　　在德国买房的成本

　　在德国购买房产时，您可能需要支付大部分费用。通常情况下，卖方会向房地产经纪人付款，但如果您使用了买方代理或代理分摊了他们的费用，您可能仍需要支付一些费用。

　　买家购买房产的总成本通常约为购买价格的10%。这包括：

　　财产转让税(grunderwerbssteue)3.5–6.5%；

　　公证费1.2–1.5%；

　　注册费0.8–1.2%；

　　房地产代理的费用（如果分摊）为1.5-3%，外加19%的增值税。

　　财产转让税/不动产转让税：

　　当您在德国购买房屋时，您需要支付转让税（Grunderwebsteur）。这是从购买价格的3.5%征收的，但在某些地区会更高。目前，每个地区的价格如下：

　　3.5%–巴伐利亚、萨克森

　　4.5%——汉堡

　　5%–巴登-符腾堡州、勃兰登堡州、黑森州、梅克伦堡-波美拉尼亚州、北莱茵-威斯特法伦州、莱茵兰-普法尔茨州、萨克森-安哈尔特州、图林根州

　　5.5%——萨尔

　　6%——柏林

　　6.5%——石勒苏益格-荷尔斯泰因

　　在德国的合同

　　合同为德语，并在公证人在场的情况下签署。您应确保在签署前充分了解合同，并在必要时携带翻译人员。您有权随身携带一名翻译，但您必须自己提供（并支付）他们。在某些地区，您可能会找到一名双语公证人。

　　由于您将在安排出售的同时为房产安排融资，因此在销售协议中包含退出条款很重要，如果您无法安排抵押贷款，该条款将为您提供出路。

　　在德国出售房产

　　重要的是要考虑如何处置您的财产，特别是如果您预计会突然搬迁。由于大部分交易费用由买方支付，因此在德国出售房产相对便宜。

　　但是，一旦房产出售，如果您拥有该房产少于10年，您必须缴纳25%的资本利得税。

　　此外，除非您设法选择了一个特别受欢迎的地区，否则房产的移动速度可能很慢，这可能会占用您的大量资金。租赁市场强劲，即使您是非本国非居民，您也可以在德国拥有房产，因此您可以在离开该地区后很长时间内继续从投资中获利。