最近几年来，德国一些城市的房地产价格呈现不断上涨的趋势。但是这种趋势很快就会结束。专家分析，每个城市何时将迎来房价上涨趋势的转折点。

　　在过去的一年里，新皇冠引发的经济下滑并没有影响到德国房地产市场：2020年，扣除通胀因素，德国房地产的购买价格比上一年平均上涨了9.6%。不过，公寓和房价稳步上涨的时代可能很快就会结束。至少这是德意志银行(DB)市场研究人员的内部预测。

　　在报告中，专家们谈到了所谓的德国房价上涨周期的结束。德国可能在2024年出现转折点。不过，转折点的具体时间因地而异。

　　德国房产市场发展前景如何?为你解读德国主要城市的房价

　　1.汉堡和不来梅，房地产市场的繁荣期即将结束

　　汉堡是当今德国最昂贵的房地产城市之一，并且今年以来价格一直在急剧上涨。 去年的情况也是如此：根据最新数据，到2020年在汉堡购买公寓的人将比上一年平均支付9.7%的费用。 每平方米单价上涨515欧元，至5,569欧元。

　　但是，如此大幅上涨的时期可能很快就会结束：北部城市处于趋势反转的边缘。 分析说：“由于近年来人口增长相对适度，并且实行了以供应为导向的住房政策，汉堡的房价上涨周期可能比其他大都市地区更早结束。” 具体来说，将在2022年引发房价拐点。

　　不来梅可能会在2023年看到房价上涨的转折点。其原因：供应短缺最早将在2020年结束，而大都市本身的房价则相对较低。

　　2.慕尼黑：德国最昂贵地区的吸引力下降

　　慕尼黑仍然是德国住房价格最昂贵的地区：去年，公寓价格平均比上年增长了6.1%，达到每平方米平均8,613欧元。 即使是高收入者，也常常无法负担得起慕尼黑的住房费用。

　　专家的模型计算表明，慕尼黑的价格繁荣周期也相对较早结束。 原因是：这座城市逐渐失去了对投资者的吸引力，进一步的价格上涨可能会在2024年结束。

　　但是，专家的分析没有考虑房地产的空置率，并且由于慕尼黑的空置率接近于零，因此房地产回升周期可能比分析所暗示的要长。

　　3.斯图加特：价格将持续上涨，直到2027年

　　就房地产价格而言，斯图加特在德国大都市中排名第五。2020年，这里的平均购房成本为每平方米4844欧元，比前一年增长了5.1% 。专家认为，慕尼黑房地产周期的结束也可能影响到斯图加特。特别是自从斯图加特消除了基本的供应短缺，目前的价格上涨周期可能在2027年结束。

　　4.柏林正在成为全球大都市，价格居高不下

　　在柏林，去年的房价增长比2019年更加温和，只猛增了6.7% ，比2019年的近10%有所增加。但目前柏林每平方米的平均价格已接近5000美元。而且专家预测，上升周期还没有结束，转折点最早要到20世纪20年代末才会到来。

　　原因：专家认为柏林正在成为全球大都市的路上。那里的经济可能会持续数年甚至数十年的强劲增长。经济学家说，首都已经从一个汤屋发展成为欧洲最大的城市之一。而且。"人口增长和较高的经济实力共同刺激了对住房的需求， 虽然租金受到监管因素的限制，但逆风可能在短时间内就会过去。"

　　这一发展也影响到了柏林周边的勃兰登堡，兰德地区：去年与柏林接壤的8个地区的房价都以两位数的速度上涨，其中波茨坦-米特尔马克地区的房价去年上涨了约25%。在上哈维尔区，一年涨了23%。

　　5.莱比锡受益于区域移民的涌入

　　与德国西部和南部的许多大都市相比，莱比锡房价还是很亲民的：目前每平方米平均房价为2714欧元，较2019年增长15.42%。而且，莱比锡房价上涨趋势至少要持续到2027年。原因：在未来几年内，莱比锡将迁入大量周边地区的移民。

　　据报道，德国中部约60%的地区，居民数量都在下降。而这些地区的很多居民就是被莱比锡所吸引的，因此，该地区对住房的区域需求可能会继续上升，房价也有望继续上涨。

　　6.法兰克福：周边地区房价将上涨到2027年

　　美因河畔法兰克福的房价目前在德国主要城市中排名第二。平均而言，去年每平方米单价6050欧元，因此比2019年增加363欧元(+ 5.89%)。

　　但是，至少在2026年，上涨趋势可能会暂时结束。而周边地区的上涨周期却还没结束：经济学家们预计要比市区晚一年。原因：与柏林周边一样，莱茵-美因地区也显示出强劲的人口增长，越来越多的人从大城市迁移到周边地区，因此，法兰克福周边地区房价将至少上涨到2027年。

　　7.杜塞尔多夫和科隆，房市繁荣将持续到2027年

　　2020年，杜塞尔多夫和科隆平均每平方米单价分别为4528欧元和4261欧元。预计这两个城市的房价上涨周期可能也要过一段时间才会结束。专家预计到2027年迎来房价拐点。但是这两个城市的周边莱茵-鲁尔地区，房价上涨周期似乎结束得更早，在2024年就会引来房价拐点。

　　即使房价拐点到来，也不要指望房价大跌

　　可以肯定的是：似乎专家的计算为潜在买家带来了新希望。但是，如果您希望未来德国房价大跌，那可能会失望。

　　因为拐点只是表面上房价不会再上涨，这并不意味着房价会直线下跌。此外，专家预计，尽管在未来十年德国的价格有所下降，但仍将有大约24% 的累积增长。因此，对于那些有兴趣买房子的人来说，最好早点入住。