德国买房的投资收益率竟是房价增长率的好几倍，可高达40%多，这是为什么呢?下面就一起来了解一下吧!

　　贷款买房属于加杠杆投资，如果首付10%，贷款90%，相当于运用了9倍杠杆，外加1%的贷款利率，假设买房后的第一年房价涨了5%。

　　在不计算利息的成本下收益率为：

　　杠杆倍数 * 房价增长率 = 9 * 5% = 45%。

　　计算利息成本下的收益率为：

　　( 收益 -利率 成本 )/ 投资额 = (100%*5%-90%*1%)/10%=41%

　　收益 - 成本 = 房子增长率 100%*5% - 贷款利率为成本 90%*1%

　　投资额为首付 10%，所以按照公式算下来为41% 。

　　所以只要贷款买房，都属于在加杠杆，贷款比例越高，杠杆越高，房价的微小变动也可以带来很高的投资收益率。由于买房后，每年都需要还房贷，这个杠杆倍数也在每年相应的降低，直到你还完所有贷款，杠杆才会消失。

　　当然这种加杠杆的方法会放大你的收益，也有放大损失的风险，而且损失率将大于收益率。

　　假设德国房价下降5%，那你的损失率为:

　　(-100%*5%-90%*1%)/10%=59%

　　不过在我看来近几年房价降低的可能性很低，充其量房价不涨，房价大幅降低时很可能会引起次贷危机，我相信发生过的事情再发生的可能性很低，所以我个人对德国房价还是持有乐观态度。

　　如果你确定自己买房主要出于自住目的，且能保证一辈子都不会卖，那房价不论增长还是降低对你都不会影响。

　　但我相信在德国的大多数华人现在并无法确定这一辈子买了房就不会卖，只要未来某一天有出售房子的可能性，那就需要考虑到房子所带给你的收益率和保值情况。从上面计算可以得出：德国买房是个很好的投资保值低风险途径。

　　这么看来，虽然过去几年中国大城市房价增长率高于德国房价增长率，但国内贷款买房有一定首付比例要求(2013年要求是首套房首付是总房款的30%，二套房的首付是总房款的60%)，另外，国内贷款的利率也在5%左右，所以国内贷款买房实际收益率和房价增长率差不了多少。而德国房价增长率不高，但可以有很高的杠杆倍数，致使其实际收益率或许是高于中国买房投资收益率。

　　按照我的计算方式，真是突然发现在德国买房很划算呢，现在欧洲已经进入了负利率时代，之前在某个群里听说TA存在银行的钱都开始向银行交利息了，不知道是真是假，总之现在存在银行的钱每年都在贬值，大家也需要找一些途径让自己的存款保值，不一定出于投资目的，但保值应该是没问题的。