2021年德国房价热潮还会持续吗？德国房地产行情解析！经过五年来强劲的房价上涨，德国的住房市场继续保持强劲增长。在一个住房市场历来非常稳定的国家，这是一个重大转变。

　　原因？十年来的经济增长，超过100万难民，与工作有关的高移民，创纪录的低失业率，疲软的建筑供应和低利率。

　　2020年5月，德国享乐主义价格指数较上年同期增长了10.93％（经通胀调整后为10.32％）（享乐主义指数试图准确地进行比较，因此是衡量房价趋势的最佳方法），价格最高根据Europace的数据，5月份的经济增长是有记录的。

　　在截至2020年5月的一年中：

　　公寓价格上涨了11.81％（经通胀调整后为11.2％），高于2019年5月的10.22％和两年前的4.8％的同比涨幅。

　　新房价格上涨了8.04％（经通货膨胀调整后为7.45％），高于一年前的7.95％和两年前的5.44％。

　　现有房价上涨了13.28％（经通胀因素调整后为12.66％），高于去年的8.91％和两年前的9.03％的年增长率。

　　在2008-2009年全球金融危机之后，德国的住房市场是避免下滑的少数几个市场之一。而现在，看来它有望再次摆脱COVID-19大流行的影响。

　　德意志银行在其《2020年德国房地产市场展望》报告中表示：“我们坚持认为，房价周期至少会持续到2022年。”“造成这种情况的原因有两个：第一个原因是新房供应不振，近年来的数量几乎停滞了。其次，信贷周期在2019年急剧跳升，这可能会引发房价和公寓价格更加动态的增长。

　　尽管大多数德国抵押贷款借款人以高于“追踪”利率的长期利率借款，但极低的利率和债券收益率一直鼓励着需求的持续增长。仲量联行数据显示

　　，2019年德国住宅物业交易量同比增长7％，至200亿欧元（225亿美元）。它代表自记录开始以来的第二高交易量。建筑活动低迷是房价持续上涨的另一个原因。住房供应跟不上需求。根据Destatis的数据，2019年住宅许可证同比增长3.8％至360,578套，而住宅竣工数量同比增长2％至293,000套

　　。然而，由于城市人口增加和移民激增，它仍然不足。建屋局总裁托马斯·鲍尔（ThomasBauer）表示，从中期来看，该国每年需要建造约40万套公寓，以防止城市房屋短缺。

　　移民危机加剧了压力。根据联合国难民事务高级专员的数据，与其他任何一个国家和所有其他发达的西方国家相比，德国接待的难民数量位居第五，为106万。

　　但是与住房市场不同，德国整体经济目前处于衰退之中。在2019年第四季度下降0.1％之后，2020年第一季度的实际GDP下降了2.2％。这是自2008年金融危机以来最大的季度下降。但是即使在冠状病毒大流行之前，欧洲最大的经济体已经开始放缓。2019年，由于国内汽车行业放缓以及全球贸易紧张局势导致的商品出口疲软，经济增长微弱0.6％，是2013年以来的最低表现。

　　根据欧盟委员会的数据，预计今年经济将收缩6.5％，然后在2021年恢复5.9％的增长。

　　租金收益

　　德国大城市单产低下

　　德国房屋和公寓的价格继续迅速上涨。

　　慕尼黑是德国高成本的领导者，每平方米的价格从6,000欧元到10,000欧元。慕尼黑主要住宅区的公寓购买价格约为每平方米7800欧元。

　　柏林变得越来越昂贵，价格在3,000欧元至6,000欧元之间，具体价格视所在地区而定。现在

　　法兰克福大约和柏林一样贵。

　　你会赚多少钱？

　　在慕尼黑120平方米公寓的租金为每月约2,250欧元，收益率为3.5％。

　　在柏林120平方米公寓每月租金约1,500欧元，收益率为3.5％

　　在法兰克福，120平方米。公寓每月的租金约为1,700欧元，收益率为3.7％。

　　这些是非常粗略的近似值。该表给出了更准确的数字。

　　这些产量不高。

　　无论在哪里购买，出租公寓都不会有太大问题。尤其是在低端地区，随着德国经济的持续繁荣，可负担公寓急剧短缺，吸引了来自欧洲各地的工人。在德国，

　　税费

　　德国的租金所得税很高

　　租金收入：租金收入按累进税率征税，最高为45％。

　　资本利得：持有十年以上的财产无需对资本利得征税。

　　继承：继承权是按累进税率征收的，具体取决于与死者的关系以及继承的价值。配偶和子女的累进税率是7％至30％。

　　居民：居民和非居民都适用相同的税收制度，但各种税收优惠和备案选择（例如联合申报）除外。

　　购买指南

　　在德国往返费用低至中等

　　往返交易成本低至中等，仅占总价格的9.02％至16.34％。根据房地产所在地的联邦州，对房地产转让税征收3.5％至6.5％的税。房地产经纪人的费用可从3％调整为6％，另加19％的增值税。

　　房东和房客

　　德国法律是主要的

　　德国法律明显偏向租户。

　　德国房产租金：虽然可以自由商定租金，但随后可以对“过高”的租金提出上诉。

　　租金增长受到控制，并且三年内的名义价值（实际价值要低得多）不能超过20％。

　　租户安全性：无限的合同是标准的，有效地赋予了租户安全性。如果租约的终止会给他本人或他的家人带来困难，即使考虑到房东的合法权益，他们也可以反对“普通通知”，并要求继续租赁。

　　经济增长

　　经济萧条

　　德国经济在2020年初陷入衰退，继2019年第四季度下降0.1％之后，2020年第一季度实际GDP下降了2.2％。这是自2008年金融危机以来最大的季度下降。

　　甚至在冠状病毒大流行之前，欧洲最大的经济体就已经开始放缓。2019年，由于国内汽车行业放缓以及全球贸易紧张局势导致的商品出口疲软，经济增长微弱0.6％，是2013年以来的最低表现。

　　根据欧盟委员会的数据，预计今年经济将收缩6.5％，然后在2021年恢复5.9％的增长。

　　在推出1300亿欧元（约合1460亿美元）的经济刺激方案后，预计德国今年的赤字将相当于GDP的7％.2019年，德国公布的政府总盈余为498亿欧元（560亿美元），根据Destatis公布的数据，德国已连续八年保持不变，相当于该国GDP的1.4％，分别从2018年的1.9％和2017年的1.2％

　　增长到2020年5月。德国的失业率从4.9％急剧上升至2020年5月的6.1％％，由于COVID-19爆发，一年前。

　　根据Destatis的数据，德国的年通胀率在2020年5月为0.6％，低于上年同期的1.4％，是2016年8月以来的最低增速。据美国《金融时报》报道，今年的总体通胀率预计将放缓至0.3％欧盟委员会。